Стратегии ритейлеров по преодолению кризисной ситуации

Приостановка деятельности международных брендов

Влияние на уровень свободных площадей в ТЦ Москвы и стратегии участников рынка

Предисловие

Отдел исследований рынка CORE.XP

Июнь 2022

I квартал 2022 был ознаменован началом геополитического кризиса и, как следствие, введением санкций, затронувших отрасль торговой недвижимости.

Рыночные игроки столкнулись с рядом сложностей, среди которых:

• Ограничения для пополнения товарных запасов
• Снижение арендных доходов собственников торговых центров ввиду приостановки деятельности международных брендов
• Сложности с обслуживанием долга перед банками вследствие падения доходов владельцев ТЦ
• Падение трафика посетителей и потребительского спроса
• Смена владельцев и способов организации бизнеса брендов, принявших решение об уходе с российского рынка

И хотя рынок по-прежнему занимает, скорее, выжидательную позицию, которая может продлиться до III-IV квартала, уже сейчас можно сделать выводы о возможных стратегиях поведения игроков и проанализировать сложившуюся конъюнктуру.

Государственное регулирование в кризисных условиях

Антикризисные меры, предложенные Правительством РФ

Контекст приспособления операторов торговой недвижимости к текущим условиям необходимо рассматривать в связке с политикой государства. Основными предложенными мерами, которые сейчас находятся на разных стадиях разработки, являются:

• возможность параллельного импорта продукции. То есть ввоз товаров без разрешения на то правообладателя. Среди прочего, в перечне товаров значатся предметы одежды, обувь, головные уборы, изделия из меха и кожи;
• право собственников торговых центров в одностороннем порядке разрывать договоры аренды с ритейлерами, приостановившими деятельность;
• доверительное управление активами, где доля иностранных собственников (из ограниченного перечня стран) составляет 25% и более;

Параллельный импорт, на наш взгляд, является ключевой мерой для рынка, которая позволит перенастроить цепочки поставок. Однако, данная мера может сработать не для всех категорий товаров. В какихто случаях новые каналы поставок будут сопряжены со слишком большими логистическими издержками, что будет сильно влиять на ценообразование. Помимо этого, реализация параллельного импорта затруднительна для случаев, когда все производимые товары маркируются и география их реализации отслеживается.

Право на разрыв договора аренды и доверительное управление являются, скорее, мерами для осуществления давления на иностранных арендаторов. Наиболее вероятной является переуступка права аренды и внутренние договоренности собственников с представителями зарубежных компаний.

Легализация параллельного импорта

Постановление Правительства РФ от 29 марта 2022 г. № 506 «О товарах (группах товаров), в отношении которых не могут применяться отдельные положения Гражданского кодекса Российской Федерации о защите исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, выраженные в таких товарах, и средства индивидуализации, которыми такие товары маркированы» (утверждено 28.06.2022)

Досрочный разрыв договоров аренды

Правительство РФ намерено предоставить собственникам право досрочно расторгать договоры аренды с компаниями, связанными с определенным перечнем стран (утверждено Госдумой РФ в третьем чтении)

Доверительное управление

Проект Федерального закона N 104796-8 "О внешней администрации по управлению организацией"

Статус деятельности зарубежных брендов по итогам четырёх месяцев кризиса

Приостановка деятельности по-прежнему является наиболее распространенным статусом у зарубежных брендов, арендующих площади в московских ТЦ. Заметные изменения могут произойти в III-IV кварталах, когда наступит «дедлайн» принятия решений. География происхождения брендов полностью прекращающих работу в РФ пока существенно уже, чем тех, кто заявил о приостановке.

*Все данные на этой странице по состоянию на 20 июня 2022 г.

Последствия для рынка торговых центров

Текущие рыночные показатели

По прошествии трех месяцев подавляющее большинство (76,5%) иностранных брендов, арендующих площади в ТЦ и объявивших о приостановке деятельности, сохраняют данный статус в различных вариациях – приостановка поставок, приостановка продаж, прекращение деятельности с продолжением работы франчайзи и другие. Среди бендов, принявших решение об окончательном уходе с российского рынка, доминируют бренды США (Starbucks, Nike, Levi Strauss & Co). Решение о приостановке деятельности по-прежнему распространяется, главным образом, на бренды из Испании (группа Inditex), Франции (Decathlon, Sephora) и Великобритании (Mothercare, Jo Malone, MAC).

Доля иностранных арендаторов, объявивших о приостановке деятельности (формируют «скрытую» вакансию), в торговых центрах Москвы составляет, в среднем, от 10% до 30%.

Подавляющее большинство таких ритейлеров не освободили занимаемые помещения, поэтому общий уровень вакансии по итогам II квартала изменился незначительно (+ 2,3 п.п. относительно I квартала 2022)

Антикризисные решения ритейлеров и собственников ТЦ

Ритейлеры

Насыщение каналов продаж

Общим стремлением бизнеса является восполнение объема ассортимента, сократившегося из-за логистических сложностей и ограничения на импорт продукции со стороны ряда иностранных брендов.

• Диверсификация ассортимента. Пример: Золотое Яблоко запускает продажу лекарств и БАДов.
• Переход классических офлайнритейлеров к модели маркетплейса. Модель, где ритейлер обеспечивает «встречу» продавца и покупателя является устойчивой в контексте получения прибыли в кризисных условиях. Данная тактика также вписывается в меру поддержки о легализации параллельного импорта. Пример: Л’Этуаль запустил маркетплейс на базе существующего онлайн-магазина
• Использование площадок крупных маркетплейсов для продажи продукции. Маркетплейсы и индивидуальные продавцы обеспечивают удовлетворение спроса на товары брендов, приостановивших деятельность в России. Пример: маркетплейс Wildberries осуществляет закупку товаров у производителей и официальных дистрибьюторов Inditex, а затем размещает их продукцию на своем сайте.

Сокращение убытков

Продажа российского бизнеса является доминирующей тактикой иностранных ритейлеров, имеющих активы или значительную долю прибыли в России и решивших полностью остановить активность в стране.

• Если ритейлер одновременно управляет точками продаж продукции, а также имеет объекты в собственности, возможным решением становится частичное закрытие бизнеса. Пример: INGKA закрывает бизнес по продаже мебели и товаров для дома «IKEA» в торговых центрах России. При этом она сохраняет бизнес по управлению сетью ТЦ «Мега»
• Выкуп российского бизнеса. Пример: L’Occitane International S.A. продал российский бизнес местному топ-менеджменту.

Когда продажа активов не всегда является приоритетным решением, сокращение убытков производится за счет продажи продукции на других рынках.

• В начале кризисной ситуации (мартапрель) прорабатывался вопрос вывоза товара, предназначавшегося для российского рынка, за рубеж (страны СНГ). Однако в текущий момент наиболее выгодным сценарием является торговля через партнеров.

Антикризисные решения ритейлеров и собственников ТЦ

Ритейлеры

Изменение цепочек поставок

Осуществление ввоза продукции через партнеров, имеющих ритейлинфраструктуру в странах является жизнеспособной стратегией пополнения ассортимента.

Пример: российский торговый партнер зарубежного бренда открывает магазины в других странах (Грузия, Казахстан) и оттуда осуществляет ввоз продукции в Россию.

Собственники ТЦ

Восстановление арендного потока и посещаемости

В весенние месяцы собственники объектов придерживались выжидательной позиции. Сейчас, для того, чтобы «застраховать» себя от возможного закрытия магазинов зарубежных арендаторов, владельцы ТЦ изучают бренды из Турции, Китая, Индии, Ирана, Беларуси, а также прорабатывают стратегии смены концепций своих объектов.

Важно отметить, что собственники торговых объектов пока не спешат разрывать договора аренды с зарубежными брендами, закрывшими свои магазины. Условия, на которых закрытые иностранные бренды продолжают платить аренду различаются – от уплаты части общей суммы аренды до полной выплаты. На текущем этапе к существующим договорам заключены дополнительные соглашения о сохранении текущего характера выплат до сентября-октября.

Пример: вариантом для привлечения трафика посетителей и восстановления арендного потока является также рассмотрение увеличения доли сегмента развлечений, фитнеса, кафе и ресторанов.

Заключение

• Значительная доля представителей ритейла по-прежнему не предпринимает активных действий в отношении занимаемых площадей, ожидая разрешения ситуации. Ориентировочной точкой принятия решений сейчас является сентябрь.
• При сохранении текущих условий рынка, ритейлеры будут вынуждены освободить часть занимаемых площадей посредством расторжения договора, либо через переуступку арендных прав. В таком случае уровень вакантных площадей в некоторых торговых центрах может достигнуть 30%. Особенному риску подвержены сверхкрупные торговые объекты (в особенности, расположенные за МКАДом), где размещаются уникальные арендаторы, не имеющие альтернатив на рынке (IKEA). Общий уровень вакансии при негативном сценарии может достигнуть 15-20% по итогам года.
• Реализация более благоприятного сценария для рынка в виде плавно растущей доли свободных площадей и постепенного восстановления активности арендаторов будет зависеть от темпов восстановления возможности импорта продукции. В позитивном сценарии, вакансия может составить 10-12% по итогам года.