Рынок продаж офисной недвижимости Москвы, сентябрь 2023

ЭВОЛЮЦИЯ РЫНКА ПРОДАЖ ОФИСОВ

Исторически на долю сегмента продаж приходится меньше объема сделок, нежели на аренду. 

20%средняя доля сделок купли-продажи в годовом объеме спроса в 2013-2022 гг.

При купли-продажи демонстрировала значительные колебания в зависимости от конъюнктуры рынка:

• 2019-й год – пик объёмов сделок купли-продажи. Отметим, что этот год стал рекордным по общему объёму спроса на офисы за всю историю рынка (1,8 млн кв. м). 
• 2020-й год – резкое сокращение сегмента за счет общего спада рынка. Итоговый спрос 2020 г. сократился на 34% к 2019 г.

200 тыс. кв. мсреднегодовой объём сделок купли-продажи за 2013-2022 гг.

Последние несколько лет рынок купли-продажи офисов, с одной стороны, восстанавливался в объемах, а с другой – характеризовался новой тенденцией – активным развитием сегмента розничных продаж (до 1 000 кв. м).  

Сделки купли-продажи, тыс. кв. м*


* За исключением сделок по реструктуризации долгов

РЫНОК ПРОДАЖ ОФИСОВ В 2020 – 2023 гг.

За последние три года среднегодовой прирост объемов на рынке купли-продажи составлял 25%, в большей степени за счет роста крупных сделок.

Динамика купли-продажи, тыс. кв. м

Розничные продажи, в свою очередь, также продолжали расти: в I полугодии 2023 г. их доля в структуре сделок купли-продажи выросла с 87% до 92% в сравнении с 2020 г.

Структура сделок купли-продажи
Общий объём сделок  купли-продажи в 2023 г. может достигнуть рекордных 0.5 млн кв. м, а сделки розничных продаж – отметки в 100 тыс. кв. м.

Примеры крупных сделок купли-продажи офисов, 2022-IП 2023 гг.



*Источники: Коммерсант, РБК, Ведомости

Рост сегмента розничных продаж объясняется двумя факторами:

• повышенным спросом на покупку офисов в качестве инвестиционного инструмента; 
• появлением на рынке качественных доступных предложений в «мелкую нарезку».

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ КАК ДРАЙВЕР РОЗНИЧНЫХ ПРОДАЖ

63% розничных сделок в период 2020 – IП 2023 гг. пришлось на объекты, с датой ввода в 2022 – 2025 гг. 

Рост активности на офисном рынке розничных продаж связан по большей части с увеличением предложения офисов «мелкой нарезки» в новых качественных БЦ. 

Порядка 26% (556 тыс. кв. м), запланированного на 2023-2025 гг. строительства, реализуется в «мелкую нарезку» до 1 000 кв. м.

При этом большая часть БЦ (438 тыс. кв. м) из этого объема уже продана / зарезервирована в среднем на 70%.

Девелоперы с наибольшими объёмами запланированных к реализации офисных проектов, заявленных на 2023 – 2025 г.


География нового предложения, реализующегося в розницу, соответствует развитию новых деловых кластеров в зоне ТТК-МКАД (Большое Сити, Беларусско-Савеловское направление, Нагатино/ЗИЛ). 

Карта офисных объектов, заявленных на 2023 – 2025 гг.

Примеры реализации офисных помещений в розницу

РОЗНИЧНЫЕ ПРОДАЖИ ОФИСОВ (ДО 1 000 КВ. М) 

37 тыс. кв. мобъем розничных продаж офисов, IП 2023 г.

164 сделкиколичество сделок розничной продажи, IП 2023 г.

147 кв. мсредний размер розничной сделки,  IП 2023 г.

Структура розничных продаж офисов в Москве

Распределение сделок купли-продажи за IП 2023 г. по субрынкам

ЦЕНЫ НА ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ДО 1 000 КВ. М

В конце II кв. 2023 г. средняя запрашиваемая цена за кв. м в строящихся объектах была на 21% выше, чем в существующих. 

Со II кв. 2022 г. по II кв. 2023 г. стоимость кв. м в строящихся объектах выросла на 14%.

Динамика средней запрашиваемой цены продажи (вкл. НДС)

На рост стоимости оказали влияние удорожание импорта и заемного финансирования (в связи с событиями начала 2022 г.). Кроме того, строящиеся офисы в большинстве случаев - качественные объекты класса А.

Средняя запрашиваемая цена продажи, II кв. 2023 (вкл.  НДС)


В IП 2023 г. 62% от объема розничных продаж - площади в строящихся объектах.

Средняя запрашиваемая ставка аренды, II кв. 2023 (вкл.  НДС)