Инвестиции в недвижимость России, II квартал 2024

МАКРОЭКОНОМИКА

В первой половине текущего года экономика России продолжила расти: за первые 5 месяцев 2024 года ВВП вырос на 5% г/г, согласно оценке Минэкономразвития. Прогноз Минэкономразвития по росту ВВП в 2024 году составляет 2,8%. Согласно различным официальным источникам, рост экономики России в 2024 году может составить от 2,8% до 3,2%.

Динамика реального роста ВВП России

Источник: Росстат (факт), Министерство экономического развития (прогноз)

Прогноз реального роста ВВП России

Источник: Министерство экономического развития, Банк России, Газпромбанк, Международный Валютный Фонд, Всемирный банк

• В июне 2024 года инфляция ускорилась до 8,6% по сравнению с 7,4% в декабре 2023 года. 
• Ускорение инфляции создает предпосылку для ужесточения денежно-кредитной политики и повышения ключевой ставки. В июле 2024 года ключевая ставка была повышена до 18%. 
• Жесткая денежно-кредитная политика будет сохраняться до стабилизации инфляции вблизи цели в 4,0%.

Динамика инфляции и ключевой ставки Банка России

Источник: Росстат, Банк России

ИТОГИ I ПОЛУГОДИЯ 2024 ГОДА

Ставки капитализации на премиальные объекты в Москве


Ирина Ушакова, Старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP:

«В 1 полугодии 2024 года наблюдался заметный рост инвестиций в складском сегменте в 2,6 раза г/г в основном за счет вложений в проекты на стадии девелопмента, а также в офисном сегменте в 1,6 раза. С учетом повышения ключевой ставки  в июле мы пересмотрели ставки капитализации для коммерческой недвижимости на повышение от 50 до 100 б.п. в зависимости от сектора недвижимости».

ИНВЕСТИЦИОННАЯ АКТИВНОСТЬ УВЕЛИЧИЛАСЬ

• В I полугодии 2024 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 386 млрд руб., увеличившись на 17% относительно аналогичного периода 2023 года. 
• Рост обусловлен наращиваем вложений в площадки под жилье, которые увеличились в 2,5 раза, до 137 млрд руб. Заметные вложения в площадки под жилье осуществляют девелоперы, которые рассматривают возможность выхода на IPO и пополняют земельный банк для будущего расширения бизнеса. Отметим и активность региональных девелоперов, которые приобретают площадки под жилье в столице.
• Вложения в коммерческую недвижимость по итогам I полугодия 2024 года снизились на 10% г/г, до 248 млрд руб. Сокращение вложений в коммерческую недвижимость происходит в условиях повышения ключевой ставки, что увеличивает привлекательность финансовых инструментов с фиксированной доходностью, таким образом, часть инвесторов могут занимать выжидательную позицию.

Общий объем инвестиций в недвижимость России, млрд руб.

Считаем, что повышение ключевой ставки будет иметь отрицательный эффект на инвестиционные сделки до начала цикла по ее снижению. При этом сохраняется сильный рынок сделок купли-продажи конечных пользователей, особенно в офисном сегменте, что может поддержать восходящий тренд общего объема вложений в недвижимость до конца года. 

ФОКУС НА СКЛАДСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

• В 1 полугодии 2024 года доля инвестиций в коммерческую недвижимость снизилась на 19 п.п. г/г, до 64% в общем объеме инвестиций в недвижимость.
• Наибольшее снижение было в ритейле (-64% г/г) и в гостиницах (-35% г/г). В офисном сегменте, напротив, наблюдалась положительная динамика (+64% г/г) на фоне растущего спроса на офисы в условиях расширения экономики. В складском сегменте также была положительная динамика (+160% г/г). Таким образом, в условиях продолжения расширения сектора интернет-торговли и дефицита складских площадей интерес инвесторов к этому виду недвижимости сохраняется.
• В структуре инвестиций в коммерческую недвижимость без учета площадок под жилье лидирующие позиции у сегмента офисов с долей 45% (+20 п.п. г/г), далее следуют склады и ритейл с долями 27% (+17 п.п. г/г) и 18% (-28% п.п. -28 п.п. г/г) соответственно. Доля гостиниц составила 5% (-2 п.п. г/г).
• Доля иностранных продавцов в общем объеме инвестиций в недвижимость составила 13% (-20 п.п. г/г). Таким образом, практически вся активность была сформирована благодаря российским продавцам (87%).

Динамика распределения общего объема инвестиций по сегментам

В I полугодии 2024 года доля регионов в общем объеме инвестиций снизилась на 10 п.п., до 10%. Основная активность происходит на наиболее привлекательном для инвесторов столичном рынке.

ТРЕНДЫ 2024