Одной из главных тенденций офисного рынка является переформатирование концепций внутреннего пространства с целью вернуть сотрудников с удаленной работы, которая появилась после пандемии 2020 года.
Однако в России на сегодня спрос на офисную недвижимость растет, а доля вакантных площадей опустилась с 14% до 8% за год.
Поэтому неудивительно, что традиционные девелоперы жилья также активно осваивают этот сегмент. Так, Марина Гордеева, директор проектов коммерческой недвижимости ГК «Самолет», рассказала о планах компании по строительству офисных объектов: «Мы активно смотрим альтернативные жилью направления для девелопмента. В настоящее время офисный девелопмент ограничен для нас тремя факторами. Это расположение наших жилых комплексов преимущественно в Новой Москве и МО, а также требования города по созданию рабочих мест и необходимость зачета льготы МПТ (мест приложения труда — CORE.XP)». По словам Марины Гордеевой, ГК «Самолет» фокусируется на строительстве офисных объектов для малого и среднего бизнеса, расположенных за МКАД, и планирует в год вводить порядка 120 000 — 130 000 квадратных метров новых площадей.
В качестве альтернативы стандартным офисам многие компании выбирают гибкий формат, который позволяет часть сотрудников переводить на гибридный график или проектную работу, а часть — оставлять на удаленном режиме. Одним из лидеров в данном сегменте является сеть гибких офисов Multispace. «Мы прежде всего базируемся на технологиях. Наш цифровой продукт — это единая цифровая среда, которая позволяет управлять всей инфраструктурой как офисного помещения, так и самого здания», — рассказала Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Pridex Spaces, Multispace. По ее словам, именно единая цифровая среда является основой концепции и продукта Multispace. Причем это не просто программное решение, оно полностью интегрировано в инженерные системы.
Действительно, высокий уровень комфорта и цифровизации — одна из базовых опций, которая привлекает сотрудников и мотивирует их выбирать вместо удаленного формата офисный.
Таким образом, современные офисные объекты должны сочетать в себе и высокий уровень доступных сервисов, и большой набор пространств разных форматов, и цифровые возможности. При этом они должны обладать сильной эстетической составляющей. Все это соединил в себе офис «Росбанка», который собрал много наград и заслужил признание профессионального сообщества. «Мы точно знали, что мы хотим. Мы хотели «крутой» офис. И мы его получили. Одна из удивительных вещей: мы начали проектировать его до пандемии и создали гибкий офис еще до того, как он появился на рынке. В итоге проект и сегодня актуален как никогда, хоть ему уже больше 5 лет. Причем средняя стоимость строительства нашего офиса за метр оказалась чуть ниже, чем та, которая была в этот год на рынке Москвы. Так что хорошо — не значит дорого», — прокомментировала создание своего уникального бизнес-центра административный директор Росбанка Светлана Каримова.
Действительно, вопрос комфорта в современной офисной среде выходит на первый план, что не могут не учитывать как сами девелоперы, так и работодатели. «Нам стало важно комфортно поработать, причем ощущение комфорта поменялось за последние три года. Мы все знаем почему. Наша компания представляет IT-сектор и есть задачи, которые связаны как раз с переосмыслением формирования офисного пространства. За последние годы стало понятно, что уникальность коммуникации внутри команды требует индивидуальных решений под каждую из них. Поэтому мы решили создать для разных команд абсолютно разные пространства», — уточнила Анна Латкина–Туркова, директор по развитию пространств и сервисов Positive Technologies.
По ее мнению, так называемая «полезная» инфраструктура, конечно, занимает определенные площади и требует от девелоперов решимости отказываться от части продаваемых рабочих мест в пользу разнообразной инфраструктуры.
Действительно, офисные пространства поменялись кардинально в связи со сменой индустриальной эпохи на экономику инноваций, считает Дарья Петрова, заместитель директора департамента управления проектами CORE.XP.
«Пиковый показатель занятости рабочих мест даже до пандемии никогда не поднимался выше 70%. А с появлением гибридного формата еще больше сократился — до 42-53%. Офис меняет свой формат, мы уходим от максимально плотной рассадки к плотности 10-12 квадратных метров на рабочее место. Растет коэффициент совместного использования рабочего пространства, а распределение площадей колоссально меняется. Поэтому коэффициент распределения площадей также изменился с 53% на 27% до 35% на 35% в пользу командной работы», — привела общемировую статистику Дарья Петрова.
Компания Stone, которая является одним из лидеров в девелопменте офисной недвижимости класса А, также активно использует и изучает международные исследования. В первую очередь, с целью формирования своего продукта и изучения того, какие рабочие пространства сейчас востребованы. «Мы создаем не просто офисы, нам изначально нужно понимать, какова их цель. Мы действительно создаем места приложения труда, как сейчас это модно говорить, и по факту это физическая база для развития экономики. И поэтому в первую очередь надо смотреть на контекст развития трудовых ресурсов, как меняется поколение и их порядок взаимоотношений», — выразила мнение Виктория Васильева, заместитель генерального директора Stone.
C этим мнением согласна Татьяна Грихно, руководитель проекта бизнес-квартала «Прокшино» от ГК «А101». Группа является системообразующим предприятием России, и в Новой Москве в рамках комплексного развития территории создает офисные пространства, которые становятся все более востребованными и как площадка для развития собственного бизнеса, и как рабочие места в шаговой доступности от дома.
Центры деловой активности развиваются за пределами своих традиционных локаций в силу сформированного запроса в обществе на баланс работы и частной жизни. Близость офиса к дому сотрудника становится важным инструментом конкурентной борьбы за персонал. Важно только, чтобы среда, которая создается в новых объектах, как минимум в той же степени отвечала потребностям резидентов. Поэтому для создания современных рабочих пространств в бизнес-квартале «Прокшино» мы разработали концепцию вита-офисов, которая гарантирует одинаковый уровень комфорта и набор сервисов офисам любой площади. Среди важных элементов - высокий уровень инсоляции, офисные кухни с вытяжкой и водой, в том числе с питьевым водопроводом, широкий набор сервисов, а также набор общественных и рекреационных пространств на прилегающей территории для работы, отдыха и развития корпоративной культуры, — добавила Татьяна Грихно.
Похожую концепцию реализуют в одном из самых масштабных проектов на рынке офисного и жилого строительства — СберСити в Рублево-Архангельском. «У нас зеленая территория, треть площадей занимают озелененные пространства, при этом все будет в шаговой доступности, включая поликлиники, школьные и дошкольные учреждения и разные секции дополнительного образования», — подчеркнул Максим Сидоренков, руководитель департамента градостроительства и генерального плана СберСити в Рублево-Архангельском.
Директор департамента управления персоналом ГНИВЦ Евгения Хизаева также считает, что молодое поколение сотрудников довольно сложно привлечь в классические офисы, особенно в том формате, в котором они существовали до недавнего времени. «Причем то, что раньше вызывало вау-эффект, сейчас стало базой. Для молодых сотрудников важно, чтобы было много возможностей и вариаций, где можно поработать. Включая подоконники, мягкие подушки, кресла для сна и кухни», — привела пример Евения Хизаева. Таким образом, их потребности предельно повторяют домашний формат и уют, который они хотели бы видеть в офисе.
Но не всегда инновационная начинка должна быть только в современных зданиях. Например, офис компании «Северсталь» расположен в бывшем здании НИИ 1986 года постройки. Тем не менее, после реновации это стало одним самых интересных и нестандартных решений на рынке офисной недвижимости. Компания оборудовала многочисленные кофе-поинты, переговорные разных форматов, закупила современную оргтехнику и дизайнерскую мебель, а отделку выполнила в корпоративных цветах. Еще в здании есть спортзал, просторная столовая и даже бомбоубежище. «Мы с коллегами разработали стандарт архитектурно-проектировочных решений, который вобрал в себя и цветовые палитры, и брендированную мебель на заказ, и даже типы светильников. И затем вместе с эргономистами, дизайнерами и непосредственно с бизнесом мы определили, как им будет удобно работать», — уточнил Антон Артюхин, административный директор «Северсталь Менеджмент».
Одним из главных сдерживающих факторов развития офисной недвижимости новых форматов стала нехватка и дороговизна стройматериалов, наблюдаемая на рынке в последние годы. Поэтому в списке ключевых игроков данного сегмента, безусловно, на первый план вышли компании, которые оказывают услуги ремонта и отделки помещений.
Ведущим игроком этой отрасли является Smart Group, один из крупнейших производственно-торговых холдингов в России, на рынке с 2004 года. «В группу компаний Smart Group входят более 20 брендов, большое количество из них - нашего собственного производства. Направления деятельности компании включают весь спектр услуг, начиная от субпроектирования и заканчивая обеспечением всех материалов, от пола до потолка», — прокомментировал Алексей Ковалев, представитель холдинга Smart Group, коммерческий директор одного из производственных брендов Walter Holz by Anker.
В заключение — подтверждение главного тезиса о том, на что потенциальные сотрудники обращают внимание при выборе работодателя, выступил Владимир Османкин, руководитель отдела рекрутмента, Строительство, недвижимость, девелопмент ANCOR. «Исходя из нашего опроса, на четвертом месте по актуальности у соискателей сегодня находится приятная рабочая атмосфера. И это не только про коллектив, а именно про то, чему сегодня была посвящена целая дискуссия. Это и про комфортное пространство, и про современные офисные решения, поскольку практически все компании сегодня пытаются вернуть сотрудников обратно с удаленки», — подытожил Владимир Осмакин.
Таким образом, в сегодняшних реалиях главной целью создателей востребованных рабочих пространств становится сочетание комфорта, инфраструктуры, возможностей свободной коммуникации и грамотного баланса между деловой и личной жизнью.
