Устойчивость складского рынка непоколебима, IV кв. 2022
Авторы
Антон Алябьев, старший директор, Отдел складской и индустриальной недвижимости:
«Несмотря на все сложности и внешние ограничения, 2022 год однозначно был неплохим для складского сегмента. Мы видим, что ни одно из опасений, которые то и дело звучали от участников рынка в течение этого года, не сбылось: запросы на складские площади сохраняются, реализация проектов нового строительства продолжается, а доля свободных площадей вернулась к уровню 2020 года, вновь обозначив дефицит доступного предложения. Конечно, ожидать, что 2023 год будет легче, не приходится, но складской рынок входит в него уверенно, сохраняя звание самого устойчивого сегмента, и не только не собирается сдавать позиции, но и имеет предпосылки для дальнейшего роста и развития»
Спрос
1,5 млн кв. м – годовой объем сделок по аренде и продаже складских помещений в 2022 году*, что в 1,8 раз ниже рекордного показателя 2021 г.
Наибольшая активность спроса наблюдалась во второй половине года: за III-IV кварталы было закрыто 70% всего годового объёма сделок. Во многом это было связано с восстановлением активности на рынке после весенней паузы и частичной адаптацией бизнеса к новым реалиям.
61% площадей был занят игроками онлайн розницы. Впервые за 15 лет один сегмент формировал такую долю в структуре спроса. Всего онлайн ритейлеры заняли почти 0,8 млн кв. м, что даже немногим больше, чем в прошлом году. При этом ещё 95 тыс. кв. м было занято этим сегментом по договорам субаренды. Таким образом, несмотря на уже большие набранные объёмы в последние годы, онлайн ритейл продолжает развивать логистическую инфраструктуру и сохраняет позиции лидера по активности на складском рынке.
Сократилась доля сделок по типу built-to-suit («строительство под клиента»): по итогам года она составила всего 22% объёма спроса. Это минимальное значение с 2020 г. Для сравнения, в 2020 г. и 2021 г. сделки такого типа формировали почти половину годового объёма. Такое сокращение было связано с появлением доступного предложения, в том числе крупных блоков, а также со снижением количества и объёма крупных запросов в первой половине года.
В 2023 г. мы ожидаем, что объём сделок составит 1,4 млн кв. м, при этом основной спрос придётся на готовые и строящиеся объекты.
Предложение
1,7 млн кв. м было построено в 2022 г. Несмотря на сложности, которые испытывала строительная отрасль в этом году, реализация складских проектов не остановилась. Более того, складской рынок практически повторил рекорд прошлого года по объёму нового строительства, а годовой показатель ввода стал вторым за всю историю рынка.
На протяжении всего 2022 г. сохранялась тенденция преобладания в структуре нового строительства площадей, арендованных либо купленных до момента окончания строительства – на них пришлось 66% всего построенного объёма. Ещё 22% было возведено конечными пользователями самостоятельно. Поэтому новое строительство практически не способствовало приросту вакантных площадей.
Ввиду снижения объёмов сделок по типу built-to-suit («строительство под клиента») в 2022 г. относительно прошлого года, в 2023 г. ожидается уменьшение объёмов строительства. 1,2 млн кв. м – прогнозируемый показатель годового объёма нового предложения в 2023 г. При этом есть ряд проектов спекулятивного строительства, реализация которых может стартовать в этом году.
Заполняемость объектов к моменту окончания строительства в 2022 г.
Свободные площади
К концу года объём доступного предложения, включая субаренду, составил 466 тыс. кв. м, практически сохранившись на уровне III кв. 2022 г. Таким образом, к началу 2023 г. складской рынок подошёл в состоянии дефицита свободных площадей: их доля составила 2,6% от общего объёма предложения, вернувшись к уровню 2020 г.
Субаренда, формировавшая в I-II кварталах более половины всего доступного предложения, к концу года сократилась до 125 тыс. кв. м и была представлена лишь несколькими блоками. Так, в целом, нехарактерная для складского рынка, она стала локальным явлением этого года. И даже несмотря на избыток такого предложения в отдельные периоды, формат субаренды оказался по-прежнему мало подходящим для складского сегмента: большинство игроков всё также выбирают прямую аренду.
Объём чистого поглощения по итогам года составил 1,5 млн кв. м, что в 1,4 раза ниже рекордного уровня прошлого года, но всё ещё превосходит показатели 2019-2020 гг.
В 2023 г. дефицит доступного предложения сохранится: мы ожидаем сохранения доли свободных площадей примерно на текущем уровне – 2,7%. Основной объём продолжат формировать объекты вторичного рынка.
Чистое поглощение, тыс. кв. м
Коммерческие условия
По итогам IV квартала 2022 г. средневзвешенная базовая ставка аренды в готовых помещениях составила 5 675 руб. за кв. м в год, в строящихся зданиях – 5 957 руб. за кв. м в год. Таким образом, после падения весной арендные ставки стабилизировались и сохранялись примерно на одном уровне на протяжении последних двух кварталов. Небольшие колебания относительно предыдущего квартала связаны с изменением в структуре вакантных площадей, в частности, с окончанием строительства некоторых объектов, а также уходом с рынка ряда ранее вакантных блоков.
Ключевым стабилизирующим фактором стало прекращение прироста доступных площадей, в частности вымывание более дешёвого субарендного предложения.
Базовые ставки аренды по шоссе в IV кв. 2022 г., готовые и строящиеся здания, в пределах ЦКАД, руб./кв. м/год.
Среднерыночное значение операционных расходов на конец года составило 1 317 руб. за кв. м в год в готовых помещениях и 1 406 руб. за кв. м в год в строящихся объектах, практически не изменившись по сравнению с предыдущим кварталом.
Средняя цена продажи складского здания установилась на уровне 59 тыс. руб. за кв. м (без учёта НДС).
Учитывая, что в 2023 году мы ожидаем сохранения доли свободных площадей в текущих значениях, существенных изменений уровня ставок аренды также не предвидится.
Методология
Термины и определения
Данный обзор был подготовлен на основании данных по объектам складской недвижимости, соответствующих следующим критериям:
- Расположение – Московская область и территория «Новой Москвы» (ТиНАО, Сколково, Рублёво-Архангельское);
- Качество объекта – складские комплексы класса А;
- Тип объекта – складские комплексы в составе логистических парков, отдельно стоящие складские здания, отдельно стоящие складские здания на территории производственных площадок.
Складские помещения в составе объектов недвижимости других типов (офисы, ТЦ, заводы и др.) в обзоре не учитываются.
Общее предложение представляет собой суммарную арендуемую площадь во всех существующих складских зданиях, как доступную для аренды и продажи, так и занятую конечными пользователями.
Новое строительство – суммарная арендуемая площадь всех складских зданий, строительство которых было завершено в период исследования. Включает в себя как площади, построенные под клиента, так и площади, доступные для аренды или продажи.
Объем сделок – суммарная площадь помещений, арендованная или выкупленная конечными пользователями в течение периода исследования.
Сделки по продлению договоров аренды, пересогласованию условий аренды, инвестиционные сделки купли-продажи, сделки по продаже с обратной арендой (sale-and-leaseback), сделки генерального подряда не учитываются в расчёте.
Свободные площади – суммарная арендуемая площадь в существующих складских зданиях, которая физически не занята и предлагается на рынке по состоянию на конец периода исследования. При расчете объема свободных площадей не учитываются площади, предлагаемые в субаренду, а также площади в строящихся зданиях.
Доля свободных площадей – процентное соотношение свободных площадей к общему предложению в рамках того или иного рынка или субрынка (шоссе).
Чистое поглощение – показывает изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому.
Ставка аренды – средневзвешенное значение базовой ставки аренды (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), рассчитанное с учетом веса (площади) актуальных предложений на рынке.
Данные из предыдущих отчетов не могут быть использованы для сравнения между собой ввиду возможных изменений в
методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь в отдел исследований CORE·XP.
