Складской рынок регионов России. Новые рекорды. Сентябрь 2023

СПРОС

Активность на региональных рынках России набирает обороты и может доходить до рекордных значений. Пользователи складской недвижимости расширяют географию своего присутствия и формируют спрос на менее крупные регионы. При этом не все запросы могут быть удовлетворены даже в формате built-to-suit.

1,5 млн кв. м* сделок было закрыто на складских рынках регионов России, вкл. Санкт-Петербург, в январе-августе 2023 года. Это уже превосходит результат всего прошлого года (896 тыс. кв. м).
Этот период был богат на крупные сделки – сделки площадью более 80 тыс. кв. м составили половину (53%) всего объёма.

Основной объём сделок сформировали сделки по типу built-to-suit («строительство под клиента») – 79%. Это связано как с нехваткой качественного готового предложения, особенно большого объёма, а также специфичностью запросов (например, если речь идёт об открытии фулфилмент-центра).

Сделки, январь-август 2023 г.

Спрос этого года продолжает расширять географию и охватывает новые города и регионы. Так, например, были заключены крупные сделки по строительству складских зданий под заказчика в таких городах, как Омск, Оренбург, Саратов и др., где объёмы текущего качественного предложения не превышают нескольких сотен кв. м, и новые объекты станут крупнейшими на этих рынках.

 География сделок в январе-августе 2023 г., тыс. кв. м


Складской рынок сейчас переживает новую волну активной региональной экспансии. Первые шаги по выходу на рынки регионов России были сделаны ещё в 2000-х годах и были связаны преимущественно с самостоятельным строительством складов под собственные нужды в умеренных объёмах ввиду дефицита предложения. Всплеск активности на региональных рынках пришёлся на 2010-е годы. В основном она исходила от продуктовых ритейлеров и была сосредоточена на ключевых рынках городов-миллионеров.

В отличие от предыдущих периодов, сейчас основным драйвером выступает онлайн ритейл, активно расширяющий регионы присутствия и запускающий новые сортировочные и фулфилмент-центры для увеличения скорости и качества доставки. Именно игроки e-commerce арендовали/купили свыше 1 млн кв. м в январе-августе 2023 года. Это 69% всего объёма сделок.

Классический оффлайн ритейл также по-прежнему активен на региональных рынках – этот сегмент сформировал почти пятую часть (18%) всего объёма сделок.

Структура сделок в январе-августе 2023 г.




До конца года ожидается закрытие ещё 1,2 млн кв. м сделок. Сохраняются запросы как на традиционные логистические хабы (например, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар и др.), так и «менее логистически популярные» города (Кемерово, Сургут и др.).

Как и прежде, основной объём продолжат формировать сделки по типу built-to-suit. При этом реальный спрос на такие проекты может быть ещё выше, однако ограничиваться таким фактором, как загрузка девелоперов уже подписанными контрактами. Уже сейчас некоторые ключевые игроки не готовы участвовать в тендерах на новые девелоперские проекты. Кроме того, сложности могут возникать с реализацией менее крупных проектов в «неосвоенных» регионах, где круг местных профессиональных игроков крайне ограничен, а федеральные не готовы идти в строительство небольших объёмов.

Таким образом, годовой объём сделок достигнет 2,7 млн кв. м и станет самым высоким результатом на рынке регионов России за всю историю. Предыдущий рекорд принадлежал 2021 году, когда было закрыто 1,6 млн кв. м сделок.

Сделки (млн кв. м) и этапы региональной экспансии

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Основу нового строительства в регионах формируют built-to-suit проекты. Возможности спекулятивного девелопмента по-прежнему ограничены. Спрос на менее крупные регионы способствует появлению новых качественных парков в них.

Девелоперская активность на складском рынке регионов также сохраняется на высоком уровне. 753 тыс. кв. м было построено в январе-августе 2023 года, что примерно сопоставимо с результатом прошлого года.

Как и в 2022 году, основной объём нового предложения пришёлся на Санкт-Петербург, где было завершено строительство 201 тыс. кв. м. В числе городов-лидеров по объёму ввода также Краснодар (106 тыс. кв. м), Екатеринбург (103 тыс. кв. м), Воронеж (95 тыс. кв. м).

Половину построенных складов составили объекты, возводимые под конкретного заказчика. Спекулятивно строились около трети (33%) объёма нового предложения, однако на текущий момент из них свободными остаются всего 49 тыс. кв. м – крайне мало в масштабах страны и совсем не решает проблему дефицита качественных площадей в регионах.

Структура нового строительства в январе-августе 2023 г.

До конца года ожидается окончание строительства ещё 1,2 млн кв. м. Основу нового строительства составят объекты, возводимые конечным пользователем под собственные нужды с привлечением генерального подрядчика. Таким образом, годовой объём в 2 млн кв. м может стать самый высоким результатом в истории рынка.

Спрос на менее крупные регионы, прежде мало популярные для организации логистики, способствуют открытию новых качественных парков.

Как правило, сейчас рынки таких регионов характеризуются преобладанием объектов старого фонда и комплексов, отвечающих требованиям к современной складской логистике, довольно мало. Более современные объекты в основном были построены под нужды конкретных компаний и на рынке не предлагаются.

Новое строительство, млн кв. м

  

Запуск новых парков с привлечением профессиональных игроков будет не только способствовать приросту качественного предложения, но и позволит реализовать неудовлетворённый спрос, который прежде уходил в другие регионы, трансформировался в запросы на услуги ответственного хранения или размещение в устаревших объектах.

В то же время на рынке действует ряд факторов, ограничивающих возможности девелопмента, как спекулятивного, так и под заказчика.

Во-первых, на складском рынке России не так много крупных профессиональных девелоперов, нацеленных на долгосрочное владение активом, основной же пул сосредоточен на реализации проекта с дальнейшей продажей арендного потока.

При этом для текущего состояния рынка характерно ограниченное число институциональных инвесторов, готовых приобретать такие активы либо вкладываться в спекулятивные проекты. Соответственно, зачастую возможность реализации того или иного проекта, в том числе под крупный built-to-suit запрос, сегодня ограничивается отсутствием потенциального инвестора. Так что рынок крайне заинтересован в появлении игроков как на рынке девелопмента, так и инвестиций.

Во-вторых, растёт себестоимость строительства. Это вызвано ростом цен на строительные материалы и оборудование на фоне снижения курса рубля и сложностей с логистикой, а также удорожанием банковского финансирования вследствие роста ключевой ставки. В связи с чем при текущем уровне ставок аренды маржинальность проекта может не соответствовать желаемой.

 ДОСТУПНЫЕ ПЛОЩАДИ И СТАВКИ АРЕНДЫ

Все ключевые региональные рынки сталкиваются с дефицитом доступного предложения. Нехватка площадей при высоком спросе, а также удорожание банковского финансирования новых проектов отражаются на ставках аренды.

Для всех основных региональных рынков характерна проблема дефицита доступного предложения. Такая ситуация является следствием небольших объёмов спекулятивного строительства в предыдущие годы при сохраняющемся высоком спросе. Так, на рынках городов-миллионеров доля свободных площадей на текущий момент не превышает 2%.

Дефицит предложения не может не сказываться на коммерческих условиях.
С конца прошлого года наблюдается стремительный рост ставок аренды. Дополнительным фактором удорожания аренды, в первую очередь на новые проекты, является рост себестоимости строительства.

В августе 2023 г. ставки аренды на склады класса А в ключевых регионах в среднем составляли 6 500–6 800 руб. за кв. м в год (без учёта ОРЕХ и НДС). При этом на отдельные опции, прежде всего, готовые помещения, ставки могут быть значительно выше (более 7 000 руб. за кв. м в год) ввиду наличия конкуренции за них между арендаторами.

Таким образом, региональные складские рынки продолжают стремительно расти и развиваться. По итогам 2023 года могут быть обновлены рекорды как по объёму нового строительства, так и заключённым сделкам. Если прежде основное внимание было сосредоточено преимущественно на ключевых регионах, то в этом году в центре внимания и менее крупные рынки. Это, безусловно, будет способствовать обновлению логистической инфраструктуры и прироста качественного предложения на складском рынке России. 

* Здесь и далее учитываются только объекты класса А