Рынок продаж офисной недвижимости Москвы, январь 2024
![](https://back.rentnow.ru/upload/iblock/70b/0nsb4cb8t8q37queptqjmi77agxdtddh/office%20(3).jpg)
ЭВОЛЮЦИЯ РЫНКА ПРОДАЖ ОФИСОВ
Исторически на долю сегмента продаж приходилось меньше объема сделок, нежели на аренду.17% средняя доля сделок купли-продажи в годовом объеме спроса за 10 лет (2014-2023 гг.)
При этом за последние 10 лет динамика рынка купли-продажи демонстрировала значительные колебания в зависимости от конъюнктуры рынка:
2019 г. – рост объёмов сделок купли-продажи. Отметим, что этот год был рекордным по общему объёму спроса на офисы (1,8 млн кв. м).
2020 г. – резкое сокращение сегмента за счет общего спада рынка. Итоговый спрос 2020 г. сократился на 34% к 2019 г.
210 тыс. кв. м среднегодовой объём сделок купли-продажи за 10 лет (2014-2023 гг.)
В послековидный период 2020-2022 гг. рынок купли-продажи офисов, с одной стороны, восстанавливался в объемах, а с другой – характеризовался новой тенденцией – активным развитием сегмента розничных продаж (до 1 000 кв. м).
Сделки купли-продажи, тыс. кв. м*
![Picture10.png Picture10.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/090/gvxwo03262lrsh65ahbpq5rus3zu1rz6/Picture10.png)
РЫНОК ПРОДАЖ ОФИСОВ В 2020 – 2023 гг.
В 2020 – 2022 гг. среднегодовой прирост объемов на рынке купли-продажи составлял 25%, в большей степени за счет роста крупных сделок.Динамика купли-продажи, тыс. кв. м
![Picture11.png Picture11.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/527/frqdvk8su42fmm0mdbe2is0590odmpqy/Picture11.png)
В 2023 г. объем сделок купли-продажи вырос более чем в два раза, достигнув рекордного с 2008 г. значения в 479 тыс. кв. м.
Это связано с ростом востребованности офисов как одного из инструментов защиты капитала и появлением на рынке качественного доступного предложения.
- Большинство крупных сделок (91%) площадью от 5 000 кв. м были заключены с конечными пользователями.
- Розничные продажи, в свою очередь, также продолжали расти: в 2023 г. их доля в структуре сделок купли-продажи выросла с 87% до 91% в сравнении с 2020 г.
![Picture12.png Picture12.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/cda/eofk40zj9417v3eah15bjb9hhcz7t1e1/Picture12.png)
Примеры крупных сделок купли-продажи офисов, 2023 г.
![Picture13.png Picture13.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/17d/7p1bo9an3q90yo6ri2xb147j0sw1ze0c/Picture13.png)
*Источники: Ведомости, РБК, Коммерсант
ДОСТУПНОСТЬ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ДЛЯ ПОКУПКИ
*В расчетах учитывались площади доступные в офисных объектах с датой ввода до 2026 г.352 тыс. кв. миз доступного для покупки целиком объема (779 тыс. кв. м) – это офисные объекты с возможностью въезда в 2024 г.
Доступные для покупки площади Класса А, тыс. кв. м на конец периода
Для покупки объекта целиком
![Picture14.png Picture14.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/6eb/37874adyir3chwrp1f5038j4dn97upd2/Picture14.png)
+74% кол-во строящихся объектов, реализующихся посредством продажи в мелкую нарезку, выросло на 74% к 2022 г.
Объем таких офисов при этом вырос в 3 раза в IV кв. 2023 г. к концу 2022 г.
Это обусловлено повышенным спросом на покупку офисов в качестве инвестиционного инструмента.
Для покупки объекта в нарезку![Picture15.png Picture15.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/76b/k7skibzl23ak16do84378z9mjgbnzn7k/Picture15.png)
ЦЕНЫ НА ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Цены продажи, на конец периода (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м![Picture32.png Picture32.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/ca8/ue7vj2ofeofla2nn9ynm3lzaeu5m2mbn/Picture32.png)
*Цены продажи указаны за наземную офисную площадь (GLA)
В 2023 г. цены продажи сохранили положительную динамику (+26% год к году), что объясняется выходом более дорого предложения на рынок, удорожанием кредитных ресурсов, а также высоким спросом на площади для покупки.
В 2024 г. цены на новые офисы могут вырасти на 3%, в существующих офисах темпы роста ниже (1%).
Цены продажи по субрынкам, I кв. 2024 (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м
![Picture19.png Picture19.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/4f0/o5kgzfwge8fhyqisd00abf8ieiagvg2a/Picture19.png)
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Арендные ставки, на конец периода (не вкл. НДС и эксплуатационные расходы), руб. за кв. м / год![Picture20.png Picture20.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/309/226m6cmxydhz1786ismssp1ltijnjc08/Picture20.png)
В течение всего 2023 г. запрашиваемые ставки аренды в обоих классах удерживались на стабильном уровне. При этом, отмечалась разница между запрашиваемыми и фактическими ставками по сделкам. На текущий момент «окно возможностей» уже закрыто.
В 2024 г. арендные ставки могут вырасти на 3-4%.
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ КАК ДРАЙВЕР РОЗНИЧНЫХ ПРОДАЖ
69% розничных сделок в период 2020 – 2023 гг. пришлось на новые объекты (с датой ввода в 2022 – 2027 гг.)
Рост активности на офисном рынке розничных продаж связан по большей части с увеличением предложения офисов «мелкой нарезки» в новых качественных БЦ.
Порядка 36% (577 тыс. кв. м), запланированного на 2023-2025 гг. строительства, реализуется в «мелкую нарезку» до 1 000 кв. м.
При этом большая часть БЦ из этого объема уже продана / зарезервирована в среднем на 69%.
Девелоперы с наибольшими объёмами запланированных к реализации офисных проектов, заявленных на 2023 – 2025 г.
География нового предложения, реализующегося в розницу, соответствует развитию новых деловых кластеров в зоне ТТК-МКАД (Большое Сити, Беларусско-Савеловское направление, Нагатино/ЗИЛ).
Карта офисных объектов, заявленных на 2023 – 2025 гг.
![Picture23.png Picture23.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/b09/a4uf9zpmmfc0lrpj6z02sov1pra5hyw9/Picture23.png)
РОЗНИЧНЫЕ ПРОДАЖИ ОФИСОВ (ДО 1 000 КВ. М)
Итоги 2023 г. 117 тыс. кв. мобъем розничных продаж
665 сделокколичество сделок розничной продажи
176 кв. мсредний размер розничной сделкиСтруктура розничных продаж офисов в Москве
![Picture24.png Picture24.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/0a2/x2c8vtk2zo6bolzyb2c7xsagjkde7zzi/Picture24.png)
Распределение сделок купли-продажи за 2023 г. по субрынкам
![Picture25.png Picture25.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/8bd/wtkbkvs88c3ohb5ne71dxue8nom07lhb/Picture25.png)
ЦЕНЫ НА ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ДО 1 000 КВ. М
С IV кв. 2022 г. по IV кв. 2023 г. стоимость кв. м в строящихся объектах выросла на 9%.Цены продажи (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м
![Picture26.png Picture26.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/f39/72z6u0l01bvtuvtottk1jf2sir1ouyy4/Picture26.png)
В конце IV кв. 2023 г. средняя запрашиваемая цена за кв. м в строящихся объектах была на 11% выше, чем в существующих.
На рост стоимости оказали влияние удорожание заемного финансирования. Кроме того, строящиеся офисы в большинстве случаев - качественные объекты класса А.
В 2024 г. ожидается рост цен строящиеся офисы на 8% на фоне более высоких процентных расходов, увеличения стоимости строительных материалов и зарплат в строительной отрасли.
Цены продажи по субрынкам, I кв. 2024 г. (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м
![Picture28.png Picture28.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/8d3/xtp2snjwz400a2z7ojd1tl36fq4yv1al/Picture28.png)
Запрашиваемые арендные ставки, I кв. 2024 г. (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м / год
![Picture29.png Picture29.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/ef4/ktazvb5y7541ac1olxh3rlv52fvpl7e3/Picture29.png)