Офисы
Специальный отчёт

Рынок продаж офисной недвижимости Москвы, январь 2024

Авторы

Василий Григорьев
Директор отдела исследований рынка
Юлия Эктова
Аналитик, отдел исследований рынка

ЭВОЛЮЦИЯ РЫНКА ПРОДАЖ ОФИСОВ

Исторически на долю сегмента продаж приходилось меньше объема сделок, нежели на аренду. 

17% средняя доля сделок купли-продажи в годовом объеме спроса за 10 лет  (2014-2023 гг.)

При этом за последние 10 лет динамика рынка купли-продажи демонстрировала значительные колебания в зависимости от конъюнктуры рынка:

2019 г. – рост объёмов сделок купли-продажи. Отметим, что этот год был рекордным по общему объёму спроса на офисы (1,8 млн кв. м). 

2020 г. – резкое сокращение сегмента за счет общего спада рынка. Итоговый спрос 2020 г. сократился на 34% к 2019 г.

210 тыс. кв. м среднегодовой объём сделок купли-продажи за 10 лет (2014-2023 гг.)

В послековидный период 2020-2022 гг. рынок купли-продажи офисов, с одной стороны, восстанавливался в объемах, а с другой – характеризовался новой тенденцией – активным развитием сегмента розничных продаж (до 1 000 кв. м).  

Сделки купли-продажи, тыс. кв. м*
Picture10.png*За исключением сделок по реструктуризации долгов


РЫНОК ПРОДАЖ ОФИСОВ В 2020 – 2023 гг.

В 2020 – 2022 гг. среднегодовой прирост объемов на рынке купли-продажи составлял 25%, в большей степени за счет роста крупных сделок.

Динамика купли-продажи, тыс. кв. м
Picture11.png
В 2023 г. объем сделок купли-продажи вырос более чем в два раза, достигнув рекордного с 2008 г. значения в 479 тыс. кв. м.

Это связано с ростом востребованности офисов как  одного из инструментов защиты капитала и появлением на рынке качественного доступного предложения.
  • Большинство крупных сделок (91%) площадью от 5 000 кв. м были заключены с конечными пользователями.
  • Розничные продажи, в свою очередь, также продолжали расти: в 2023 г. их доля в структуре сделок купли-продажи выросла с 87% до 91% в сравнении с 2020 г.
Структура сделок купли-продажи
Picture12.png
Примеры крупных сделок купли-продажи офисов, 2023 г.

Picture13.png
*Источники: Ведомости, РБК, Коммерсант

ДОСТУПНОСТЬ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ДЛЯ ПОКУПКИ

*В расчетах учитывались площади доступные в офисных объектах с датой ввода до 2026 г.

352 тыс. кв. миз доступного для покупки целиком объема (779 тыс. кв. м) – это офисные объекты с возможностью въезда в 2024 г.

Доступные для покупки площади Класса А, тыс. кв. м на конец периода

Для покупки объекта целиком
Picture14.png

+74% кол-во строящихся объектов, реализующихся посредством продажи в мелкую нарезку, выросло на 74% к 2022 г. 

Объем таких офисов при этом вырос в 3 раза в IV кв. 2023 г. к концу 2022 г.

Это обусловлено повышенным спросом на покупку офисов в качестве инвестиционного инструмента.

Для покупки объекта в нарезку
Picture15.png

ЦЕНЫ НА ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 

Цены продажи, на конец периода (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м
Picture32.png
*Цены продажи указаны за наземную офисную площадь (GLA)


В 2023 г. цены продажи сохранили положительную динамику (+26% год к году), что объясняется выходом более дорого предложения на рынок, удорожанием кредитных ресурсов, а также высоким спросом на площади для покупки.

В 2024 г. цены на новые офисы могут вырасти на 3%, в существующих офисах темпы роста ниже (1%).

Цены продажи по субрынкам, I кв. 2024 (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м
Picture19.png

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

Арендные ставки, на конец периода (не вкл. НДС и эксплуатационные расходы), руб. за кв. м / год
Picture20.png

В течение всего 2023 г. запрашиваемые ставки аренды в обоих классах удерживались на стабильном уровне. При этом, отмечалась разница между запрашиваемыми и фактическими ставками по сделкам. На текущий момент «окно возможностей» уже закрыто.

В 2024 г. арендные ставки могут вырасти на 3-4%.

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ КАК ДРАЙВЕР РОЗНИЧНЫХ ПРОДАЖ

69% розничных сделок в период 2020 – 2023 гг. пришлось на новые объекты (с датой ввода в 2022 – 2027 гг.)

Рост активности на офисном рынке розничных продаж связан по большей части с увеличением предложения офисов «мелкой нарезки» в новых качественных БЦ.

Порядка 36% (577 тыс. кв. м), запланированного на 2023-2025 гг. строительства, реализуется в «мелкую нарезку» до 1 000 кв. м.

При этом большая часть БЦ из этого объема уже продана / зарезервирована в среднем на 69%.


Девелоперы с наибольшими объёмами запланированных к реализации офисных проектов, заявленных на 2023 – 2025 г.
Picture21.png

География нового предложения, реализующегося в розницу, соответствует развитию новых деловых кластеров в зоне ТТК-МКАД (Большое Сити, Беларусско-Савеловское направление, Нагатино/ЗИЛ). 

Карта офисных объектов, заявленных на 2023 – 2025 гг.

Picture30.png

Примеры реализации офисных помещений в розницу

Picture23.png

РОЗНИЧНЫЕ ПРОДАЖИ ОФИСОВ (ДО 1 000 КВ. М) 

Итоги 2023 г. 

117 тыс. кв. мобъем розничных продаж

665 сделокколичество сделок розничной продажи

176 кв. мсредний размер розничной сделки

Структура розничных продаж офисов в Москве
Picture24.png
Распределение сделок купли-продажи за 2023 г. по субрынкам
Picture25.png

ЦЕНЫ НА ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ДО 1 000 КВ. М

С IV кв. 2022 г. по IV кв. 2023 г. стоимость кв. м в строящихся объектах выросла на 9%.

Цены продажи (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м
Picture26.png
В конце IV кв. 2023 г. средняя запрашиваемая цена за кв. м в строящихся объектах была на 11% выше, чем в существующих. 

На рост стоимости оказали влияние удорожание заемного финансирования. Кроме того, строящиеся офисы в большинстве случаев - качественные объекты класса А.

В 2024 г. ожидается рост цен строящиеся офисы на 8% на фоне более высоких процентных расходов, увеличения стоимости строительных материалов и зарплат в строительной отрасли.

Цены продажи по субрынкам, I кв. 2024 г. (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м
Picture28.png
Запрашиваемые арендные ставки, I кв. 2024 г. (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м / год
Picture29.png

Обратная связь

Далее

Мы оказываем консалтинговые услуги по всей России, а также в странах СНГ. На основе исследований, аудита и анализа делаем так, чтобы покупка, продажа и аренда коммерческой недвижимости становилась прозрачным и контролируемым процессом, принося максимальную прибыль клиенту. Компания CORE.XP предоставляет полный комплекс услуг по работе с объектами недвижимости, включая стратегический консалтинг и оценку, управление транзакциями, привлечение финансирования и инвестиций, управление проектами строительства и отделки, услуги по технической эксплуатации и управлению объектами недвижимости.