Рынок офисной недвижимости Москвы, IV кв. 2021
![](https://back.rentnow.ru/upload/iblock/b13/ww1cne29ii4rk2epnctad7wklr0vk0nc/6.jpg)
На фоне сокращения доступного предложения ставки аренды на офисные помещения начинают расти
«Во второй половине 2021 года произошло заметное оживление рынка. Компании начали проявлять более активный интерес к аренде современных офисных пространств, позволяющих, используя гибкое, экологичное планирование офиса и технологичное наполнение, создавать комфортную среду для работы сотрудников в офисе и удаленно. К концу года реализация такого запроса стала во многом ограничена существующим предложением. Учитывая объем доступного нового предложения, такая ситуация сохранится на рынке, как минимум, в ближайшие два года. На фоне дисбаланса спроса и предложения ставки аренды будут расти. В 2022 году мы ожидаем как минимум 10% роста средней ставки аренды на офисные помещения в Москве».
Ирина Хорошилова, Старший директор, Руководитель департамента офисной недвижимости
![Screenshot_1.jpg Screenshot_1.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/9aa/6bwgrzga2hl9fcjievqh7kkr3un2vddv/Screenshot_1.jpg)
Предложение. Доля свободных площадей
В IV кв. 2021 года в эксплуатацию были введены 5 бизнес-центров офисной площадью 91 014 кв. м. Среди них AFI2B, Технопарк Плаза, 1-я очередь Хуамин Парка. Несмотря на то, что квартальный показатель в 2021 г. был немного ниже, чем в 2020 г. (109 тыс. кв. м), годовой объем нового предложения в 2021 г. оказался в два раза больше, чем он был в 2020 г.
Всего в 2021 году в эксплуатацию было введено почти 600 тыс. кв. м офисных помещений – это самый большой показатель за последние 6 лет и немного выше среднегодового объема ввода за последние 10 лет (566 тыс. кв. м). Около 65% всего объема нового предложения в 2021 г. приходятся на три проекта, построенных под собственное использование - Ростех Сити, новые строения Сбер-Сити и Два Капитана.
В 2022 г. мы ожидаем увеличение объема нового предложения. Согласно планам девелоперов, в 2022 г. может быть построен 1 млн. кв. м офисов, однако, на практике эта цифра может оказаться несколько ниже.
Несмотря на существенное увеличение объемов ввода, к концу 2021 года в аренду или на покупку предлагалось примерно 20% площадей во вновь построенных объектах и около 60% в объектах, ввод которых запланирован на 2022 г.
Малая доля спекулятивного строительства и увеличивающийся спрос определяют уменьшение объема доступного предложения на рынке. В конце 2021 г. уровень вакансии составил 7,7% от объема общего существующего предложения - самый низкий с 2007 г., когда показатель снижался до 4,8%.
В начале 2021 года 12,2% общего объема помещений класса А оставались свободными, в сегменте класса В доля свободных помещений составляла 10,6%. К концу года показатели снизились до 9,45% и 7,32%, соответственно.
Небольшое увеличение уровня вакансии в сегменте класса А в конце года связано с вводом в эксплуатацию нескольких нереализованных объектов.
Мы ожидаем сохранения дефицита доступных площадей в 2022 - 2023 годах.
![Screenshot_2.jpg Screenshot_2.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/959/msj1bs2q47m4a7qgvg8td83zxabulhce/Screenshot_2.jpg)
![Screenshot_3.jpg Screenshot_3.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/c9f/wj5gjp3osuopf77tcantjw5v5ajwp205/Screenshot_3.jpg)
![Screenshot_4.jpg Screenshot_4.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/c3d/xn63fy0y2amcflncj5u093m9diwmyw5k/Screenshot_4.jpg)
Спрос
Объем арендованных и купленных для собственного использования офисных помещений в IV кв. 2021 г. не изменился по сравнению с показателем III кв. и составил 503 тыс. кв. м.
Спрос в 2021 году восстанавливался более высокими темпами, чем это ожидалось. По итогам года объем новых сделок по аренде и приобретению офисных помещений составил 1,6 млн кв. м, что на 26% больше, чем в 2020 г. и только на 9% меньше показателя допандемийного 2019 года.
С одной стороны, причиной увеличения объема сделок стала реализация отложенного спроса со стороны компаний, которые занимали выжидательную позицию в прошлом году. С другой стороны, в течение года не вводились жесткие ограничения на работу сотрудников в офисе, что способствовало более интенсивному возвращению персонала на рабочие места.
Оценивая существующий спрос на офисные помещения, мы полагаем, что объем сделок в 2022 г. может превзойти показатель 2021 г. и приблизиться к 2 млн. кв. м.
Объем сделок по продлению и пересмотру условий текущих договоров в IV кв. 2021 г. составил 116 тыс. кв. м, а общий показатель в 2021 г. был примерно 388 тыс. кв. м, что на 65% больше, чем в 2020 году (235 тыс. кв. м). В условия ограниченного нового предложения офисных помещений мы ожидаем, что в 2022 г. этот показатель будет еще выше.
В 2021 г. объем новых сделок увеличился как в сегменте аренды, так и продажи. За год было арендовано 1,45 млн кв. м офисов, что на 36% больше, чем в 2020 г. Спрос на аренду офисов практически сравнялся с показателем 2019 г.
Объем сделок купли-продажи в 2021 г. увеличился на четверть относительно предыдущего года и достиг величины 173 тыс. кв. м. Однако это все еще меньше показателей 2018-2019 гг. Объем сделок купли-продажи в 2021 году формировался за счет увеличения спроса со стороны розничных покупателей.
Спрос на офисные помещения класса А в 2021 г. вырос до 531 тыс. кв. м, превысив показатели 2019 и 2020 гг. на 16% и 44% соответственно. Объем арендованных и купленных офисов класса В в 2021 г. увеличивался от квартала к кварталу и по итогам года достиг почти 1,1 млн. кв. м (на 31% больше, чем в 2020 г.).
![Screenshot_1.jpg Screenshot_1.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/3d9/3xyh00vnkgwu4cryncndb8h45f46b44w/Screenshot_1.jpg)
![Screenshot_2.jpg Screenshot_2.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/b52/aq2jhvp202qppyyc8saas3w3aszo231y/Screenshot_2.jpg)
Спрос
В 2021 года арендаторы и покупатели продолжали проявлять больший интерес к центральным районам. Больше половины совокупного объема сделок были заключены на помещения, расположенные внутри ТТК.
Чуть менее трети объема новых сделок в 2021 г. пришлось на небольшие сделки площадью до 500 кв. м. - рост на 1 п.п. по сравнению с показателем 2020 г. Больше всего вырос спрос на средние по размеру офисы - от 1 001 до 3 000 кв. В 2021 г. было заключено 377 таких сделок, площадью почти 585 тыс. кв. м, что составило 36% от общего годового объема спроса. Доля крупных сделок, более 5 000 кв. м, в 2021 г. сократилась на 19 п.п. Одной из причин этому послужило ограниченное предложение крупных офисных пространств в Москве в 2021 г.
Компании секторов ИТ и Телеком, а также Строительство и Недвижимость были лидерами спроса на офисные помещения в 2021 г. Технологичные компании арендуют и покупают помещения для собственного использования. Росту спроса со стороны второго сектора способствовало желание операторов гибких офисных пространств реализовать возможность увеличения портфеля на фоне интереса арендаторов к таким помещениям.
![Screenshot_1.jpg Screenshot_1.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/317/qt7r62xm5fct7qd9i35i7rbcw9b9k19e/Screenshot_1.jpg)
![Screenshot_2.jpg Screenshot_2.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/368/jkeuv7s9h1o9q6ir22iiurn9jv0qeagy/Screenshot_2.jpg)
![Screenshot_3.jpg Screenshot_3.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/65e/ndqkpdhj41a4bu8i54gii6bpnr5cz74a/Screenshot_3.jpg)
Ставки аренды
По итогам IV квартала 2021 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на свободные помещения класса А Прайм снизилась на 2% относительно III квартала и составила 41 500 руб./кв. м/год. Это связано с поглощением офисов в высоком ценовом сегменте, а также с укреплением рубля - часть собственников продолжает номинировать ставки в долларах США.
В сегменте класса А, запрашиваемые ставки аренды выросли до 26 500 руб./кв. м/год (+5% к показателю III квартала, как результат появления дорогих предложений в центрально расположенных субрынках в IV кв. 2021 г.). В сегменте класса В, за счет активного поглощения центрально расположенных офисов, основной объем доступного предложения постепенно смещается в зону ТТК-МКАД и далее за пределы МКАД, где ставка аренды ниже. Следствием этого является снижение средневзвешенной ставки аренды на свободные помещения класса В до 16 300 руб./кв. м/год (-7% по сравнению с III кв. 2021 г.).
Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы могут значительно отличаться в зависимости от субрынка и класса объекта. Диапазоны запрашиваемых ставок аренды в IV кв. 2021 г. преимущественно не изменились.*
* за более подробной информацией по показателям и субрынкам, пожалуйста, обращайтесь в компанию CBRE.
![Screenshot_1.jpg Screenshot_1.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/2e8/tw1avzxmb9po6n6kx6wtoeo9j7a6kavc/Screenshot_1.jpg)
![Screenshot_2.jpg Screenshot_2.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/1d7/jd27mfjqjqfylntvxnzbf996w1j9lfkj/Screenshot_2.jpg)
** руб. за кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС
Москва-Сити
В 2021 г. на территории ММДЦ Москва-Сити не было введено в эксплуатацию ни одного офисного объекта. Общий объем офисных помещений остался прежним - немного более 1,2 млн кв. м. Следующий новый проект, Гранд Сити Тауэр, арендуемой офисной площадью 192 500 кв. м, будет введен в эксплуатацию в 2022 году.
Спрос на офисы в Москва-Сити остается высоким: в IV квартале объем сделок составил 28 000 кв. м, а всего в 2021 году было арендовано и куплено приблизительно 155 000 кв. м. Дальнейшая динамика сделок будет ограничена доступным предложением.
Доля свободных офисных помещений к концу года сократилась до 3,2%. Столь низкие уровни наблюдались в самом начале развития делового центра, когда объекты вводились в эксплуатацию полностью реализованными.
В 2022 году в связи с ожидаемым завершением строительства крупного объекта, в случае его неполного поглощения, доля свободных помещений увеличится, но не превысит 10% порога.
Средневзвешенная ставка аренды на доступные офисные помещения в Москва-Сити выросла до 37 000 руб./кв. м/год за счет появления нового предложения аренды офисов на верхних этажах сразу нескольких объектов.
![Screenshot_1.jpg Screenshot_1.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/85d/68srmpj1237i0jxi5pn09cs9cmace40k/Screenshot_1.jpg)
![Screenshot_2.jpg Screenshot_2.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/5a0/ct14wl7di7gd4b6zjooga4rylzpr4bho/Screenshot_2.jpg)
Гибкие офисные пространства
К концу 2021 года общий объем предложения гибких офисных пространств составил 303 300 кв. м. За год в Москве открылось 86 700 кв. м, из которых в IV квартале были запущены 46 400 кв. м. Среди крупных площадок новый коворкинг Space 1 в БЦ «Новый Балчуг».
В 2022 году заявлено открытие 19 гибких пространств объемом почти 131 400 кв. м. Часть из них - это build-to-suit (строительство под клиента) площадки, которые ранее ожидались в 2021 году, но были перенесены на 2022 год. Их объем составляет 58 800 кв. м. Помимо bts-площадок на 2022 год планируются к открытию 7 гибких пространств площадью 72 600 кв. м.
В IV квартале 2021 года игроки продолжали увеличивать свои портфели. Space 1 объявила о намерении открыть коворкинг площадью 11 471 кв. м в бизнес центре Невис. Коворкинг Ключ арендовал 4 260 кв. м на Софийской наб., 30 под гибкий офис для СберМегаМаркет. Apollax Group арендовала два помещения: 2 600 кв. м в Бригантина Холле и 2 444 кв. м в Башне Федерация, Здание Восток.
Всего в 2021 г. для организации гибких рабочих пространств было арендовано 72 700 кв. м, что очень близко к показателю 2019 г., когда был зарегистрирован рекордный объем сделок, 74 000 кв. м. В 2022 году мы ожидаем сохранение активности операторов на высоком уровне, однако она будет ограничена доступным предложением.
Доля крупных операторов гибких офисных пространств продолжает сокращаться, с одной стороны, за счет роста портфелей других игроков, с другой стороны, на рынок выходят новые компании. 10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 60% рынка. Лидером по объему открытых площадок к концу 2021 г. является Space 1 (10%), далее следует SOK (8%) и IWG (бренд Regus) с долей 7,3%. Другие крупные игроки: Ключ (6,7%), Мой кабинет и WeWork с равной долей 5,4%, Meeting Point (5,2%), Workki (4,4%), Grow up (4,1%), Атмосфера (3,5%).
На фоне сохранения дефицита доступных площадей на рынке компании-арендаторы охотно рассматривают предложения аренды гибких офисных пространств. Так, за 2021 г. объем сделок в данном сегменте составил 127 700 кв. м. В 2020 году этот показатель был в 3,4 раза меньше, 37 700 кв. м.
Средний диапазон ставок аренды за нефиксированные рабочие места составляет 13 000–30 000 руб. За рабочее место в сервисном офисе: 20 000–50 000 руб., максимальные ставки аренды, 35 000–70 000 руб., запрашиваются за рабочие места в Центральном деловом районе и в Москве-Сити. Ставки включают НДС.
![Screenshot_1.jpg Screenshot_1.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/50d/z54yw7ym2fm3e8f55ha7fii4lcdrqdhr/Screenshot_1.jpg)
![Screenshot_2.jpg Screenshot_2.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/23f/p79ieepeaufie3081eup471vxazkkcum/Screenshot_2.jpg)