Инвестиции в недвижимость России, I кв. 2022

Основные тенденции: макроэкономические факторы

Основные тенденции: инвестиции в недвижимость России

Обзор основных макроэконочических показателей России

Падение ВВП России и новые риски для мировой экономики

Высокая инфляция в США и странах Западной Европы по прежнему является основным риском для мировой экономики а спецоперация на территории Украины вместе с последующими санкциями вспышки коронавируса в КНР и высокие цены на энергоресурсы станут дополнительными сдерживающими факторами роста в году. Так по данным Oxford Economics, прогноз роста мирового ВВП в этом году снизился до 3,4% (напомним что по данным на конец прошлого года ожидалось увеличение на 4,5%)

Что касается российской экономики то высокая инфляция последующее снижение потребительского спроса жесткая денежно кредитная политика а также разрыв деловых отношений с западом и санкции окажут негативное влияние на прогноз ближайших лет В соответствии с ожиданиями экспертов в 2022 году падение ВВП России может составить от 8,5% до 11,2%. Отметим что в связи с продолжением спецоперации на территории Украины данные прогнозы также обладают высоким уровнем неопределенности.

Высокая инфляция и ужесточение денежно-кредитной политики

По данным Росстата в марте текущего года инфляция достигла 16,7%. Такой всплеск потребительских цен в первую очередь был вызван волатильностью обменного курса валют начало спецоперации спровоцировало ажиотаж на рынке в результате чего по состоянию на 11 марта 2022 года официальный курс Банка России достиг пика в 120,4 руб. за долл. США увеличившись на 60% по сравнению с началом года однако к 31 марта он снизился на 30% до 84,1 руб. за долл. США как следствие снижения импорта и введения валютных ограничений со стороны Центробанка).

На стремительный рост цен Банк России отреагировал ужесточением денежно кредитной политики: 28 февраля на экстренном заседании регулятор повысил значение ключевой ставки с 9,5% до исторического максимума в 20%. Данное значение показателя сохранялось до конца квартала но уже 8 апреля было объявлено о снижении ставки на 3 п. п. до 17%. Центробанк допускает возможность дальнейшего снижения ключевой ставки отмечая что решения будут зависеть от динамики инфляции и возможных рисков для финансовых рынков страны.

Рост цен на энергоресурсы

Существующие и планируемые ограничения на импорт российских энергоносителей вместе с недостатком альтернативных источников поставок привели к тому что в начале марта цена на нефть марки достигла максимума с конца 2014 года и составила 111 долл США за баррель (+45% с начала года), а средняя цена на природный газ в Европе в 1 квартале 2022 года обновила исторический рекорд и достигла 1 192 долл США за тыс куб м (в годовом сопоставлении цены выросли более чем в 5 раз). По оценке Bloomberg, поступления от экспорта нефти и газа в пользу России могут вырасти почти на треть по сравнению с прошлым годом (с 244 до 321 млрд долл США).

Отток капитала из России

Инвестиции в недвижемость в России

Общий объем инвестиций в недвижимость

По результатам 1 квартала 2022 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 104 млрд руб., увеличившись на 49% в годовом сопоставлении. Данный результат стал сильным началом года до этого подобный объем в первом квартале наблюдался лишь вв годовом сопоставлении Данный результат стал сильным началом года: до этого подобный объем в первом квартале наблюдался лишь в 2016 году, тогда он достиг 138 млрд руб. Как и в прошлом году основной драйвер объема инвестиций приобретение площадок под жилье на долю которых пришлось 51% от общего объема за квартал.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вследствие закрытия перенесенных с прошлого года сделок за первые 3 месяца 2022 года инвестиции в коммерческую недвижимость достигли 51 млрд руб увеличившись практически в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года По результатам квартала лидером стал офисный сегмент (51% от объема инвестиций в коммерческую недвижимость за период), а второй по популярности в 2020-2021 годах складской сектор просел до 16% от объема (по сравнению с 29% и 36% в 2020 и 2021 годах соответственно), уступив место торговой недвижимости (22% от вложений однако весомый вклад в такой результат внесла крупная сделка продажи объекта формата "рынок"). Также снижение доли складов связано с тем что основные транзакции в данном сегменте были совершены в прошлом году а работа над многими текущими сделками поставлена на паузу в связи с общей неопределенностью кроме того отметим дефицит качественного продукта на российском рынке.

Приобретение коммерческой недвижимости под собственные нужды

В 1 квартале 2022 года вложения в коммерческую недвижимость под собственные нужды достигли 16 млрд руб., увеличившись более чем в 3 раза по сравнению с соответствующим периодом прошлого года и на 86% превысив данные первых трех месяцев 2020 года. В частности в марте текущего года приобретения для таких целей достигли суммы в 5 млрд руб что на 39% и 98% выше результата марта 2020 и 2021 годов соответственно. Несмотря на ситуацию общей неопределенности сделки по приобретению коммерческой недвижимости под собственные нужды были закрыты. 

Инвестиции по стадиям строительства

В течение первых трёх месяцев 2022 года мы продолжили наблюдать тенденцию высокой доли вложений в площадки под девелопмент и объекты требующие капитальных вложений Доля инвестиций в такую недвижимость составила 63% от итога 1 квартала 2022 года Половина объема была сформирована вложениями в участки под строительство жилой недвижимости в то время как офисы и склады повлияли на эту тенденцию в меньшей степени

Прогноз на 2022 год

На ожидаемый объем инвестиций в российскую недвижимость в 2022 году в первую очередь будет влиять развитие ряда рисков создающих неопределенность для инвесторов на рынке В связи с этим мы предполагаем разные варианты развития событий при эскалации международной напряженности и росте неопределенности общий объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть 240 млрд руб (-38% к 2021 году и -16% к 2020), а возможное снижение рисков может способствовать вложению до 300 млрд руб в 2022 году (-22% по сравнению с 2021 году). Отметим что при негативном сценарии падение вложений в коммерческую недвижимость может составить около 40% относительно прошлого года а снижение инвестиций в жилую недвижимость предположительно составит от 26% до 35%  (по итогам года в данный сектор могут вложить от 140 до 160 млрд руб). с учетом субсидирования и поддержки жилого сегмента со стороны правительства вместе со снижением уровня неопределенности

Ставки капитализации

Стоит отметить что в данный период неопределенности капитал сфокусирован на дистресс возможностях которые предполагают от 300 б п прироста на фоне предыдущих значений ставок капитализации Комментировать ставки капитализации предполагаем в следующем периоде после закрытия ряда инвестиционных сделок в рамках текущей волатильности