Гостиницы
Специальный отчёт

Гостиничный рынок Калининградской области, 2023

Авторы

Дмитрий Паринос
Заместитель директора, подразделение индустрии гостеприимства
Ксения Непомнящих
Старший консультант, подразделение индустрии гостеприимства
57%

+6 п.п.по сравнению с 2022 г.

Уровень загрузки, 2023 г.
4 314 руб.

+28% по сравнению с прошлым годом

Средний тариф, 2023 г.
1,7млн чел.

+27% по сравнению с 2022 г.

Туристский поток в регион, 2023 г.

ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ В 2023 ГОДУ ПРОДЕМОНСТРИРОВАЛ РЕКОРДНЫЕ  ПОКАЗАТЕЛИ

Калининградская область в 2023 году стала одним из лидеров  спроса со стороны российских туристов. Нельзя сказать, что это явилось спонтанным фактором, рост интереса к Калининграду, балтийским пляжам и старинным областным городам планомерно растет последние годы и в 2023 году достиг своего пика. Причиной тому явились отложенный спрос на европейские путешествия, сложность транспортной доступности крымских и сочинских пляжей и постоянно увеличивающийся тренд на путешествия внутри своей страны, который с каждым годом все менее зависит от геополитических и экономических реалий.  

По прогнозам на конец 2023 года турпоток в регион составит порядка  1,7 млн человек, что составит 27%-ный прирост по сравнению с прошлым годом. 

Портрет гостиничного рынка области
Hotels_Kaliningrad numbers.png
На сегодняшний день в области официально  зарегистрировано 329 коллективных средств размещения (КСР), при том средний размер отеля составляет 30 номеров, что свидетельствует о том, что в регионе преобладают малые и мини-отели, и это в целом характерно для балтийского побережья. Также значительную часть рынка оттягивают на себя частные апартаменты – доля гостей области, остановившихся в отелях – всего чуть более половины прибывших -  58% .

Показатель насыщенности гостиничного рынка  составляет 10,4 номера на 1000 жителей, что превышает среднерыночный показатель насыщения: в крупных российских городах он обычно составляет 4-8 номеров. Однако Калининградская область сегодня является скорее курортным регионом,  где показатель насыщенности  составляет обычно 25-35 номеров на 1000 жителей. 


ДИНАМИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ, ТУРИСТСКОГО ПОТОКА И СПРОСА

Загрузка КСР Калининградской области по нашим прогнозам составит по итогам 2023 года 57%, что является достаточно высоким показателем для региона с ярко выраженной сезонностью туристского спроса.

В пиковые даты – периоды длинных государственных праздников, в течение лета  и в  начале осени загрузка качественных средств размещения приближается к 95%, а глубина бронирования составляет несколько месяцев.

Динамика роста предложения

Hotels_Kaliningrad 1.png
* Прогнозные аналитические данные

Динамика загрузки коллективных средств размещения

Hotels_Kaliningrad 2.png

Туристы, пребывающие в регион,  увеличили продолжительность своего пребывания на 20% по сравнению с показателями предыдущих лет, однако фактически эти сроки могут достигать и 7 – 10 дней, так как гости отелей могут сменить несколько локаций и точек размещения за время своего пребывания в области. Такая ситуация является одной из характерных особенностей региона. 

Динамика числа размещенных лиц, тыс. чел.
Hotels_Kaliningrad 3.png

Динамика количества ночевок, тыс. ед. 
Hotels_Kaliningrad 4.png

Средняя продолжительность пребывания, дней
Hotels_Kaliningrad 5.png

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА

Средний  тариф КСР Калининградской области по нашим оценкам составит по итогам 2023 года 4314 рублей, что превысит прошлогодний показатель на 7%. Мы считаем,  что это в равной степени обусловлено инфляционным сценарием и реакцией рынка на повышенный спрос. 

Динамика среднего тарифа КСР области, руб. 
Hotels_Kaliningrad 6.png
Маржинальность операционной прибыли КСР области на протяжении последних лет в целом пребывает на стабильном уровне и колеблется в диапазоне 25%-30%. Сравнение этих показателей со среднерыночными, которые обычно составляют 50%-60%, свидетельствует о невысокой маржинальность калининградских отелей, что объясняется преобладанием КСР с малым номерным фондом и наличием сезонности спроса.

Динамика показателей маржинальности операционной прибыли КСР области
Hotels_Kaliningrad 7.png

Вместе с тем, мы оцениваем девелоперскую привлекательность региона достаточно высоко, так как в ближайшие годы  туристский поток  будет стабильно расти, а дефицит качественных средств размещения в области очевиден уже сегодня и будет нарастать по мере устаревания существующего номерного фонда. 

Динамика доходов и расходов КСР области, млн. руб.

Hotels_Kaliningrad 8.png

Источник: Росстат, CORE.XP Аналитика

По нашим оценкам при условии использования действующих кредитных и налоговых льгот для гостиничного девелопмента, срок окупаемости проектов, реализуемых в Калининградской области, может составить 8- 10 лет.  

Обратная связь

Далее

Мы оказываем консалтинговые услуги по всей России, а также в странах СНГ. На основе исследований, аудита и анализа делаем так, чтобы покупка, продажа и аренда коммерческой недвижимости становилась прозрачным и контролируемым процессом, принося максимальную прибыль клиенту. Компания CORE.XP предоставляет полный комплекс услуг по работе с объектами недвижимости, включая стратегический консалтинг и оценку, управление транзакциями, привлечение финансирования и инвестиций, управление проектами строительства и отделки, услуги по технической эксплуатации и управлению объектами недвижимости.