Гостиничный рынок Калининградской области, 2023

ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ В 2023 ГОДУ ПРОДЕМОНСТРИРОВАЛ РЕКОРДНЫЕ  ПОКАЗАТЕЛИ

Калининградская область в 2023 году стала одним из лидеров  спроса со стороны российских туристов. Нельзя сказать, что это явилось спонтанным фактором, рост интереса к Калининграду, балтийским пляжам и старинным областным городам планомерно растет последние годы и в 2023 году достиг своего пика. Причиной тому явились отложенный спрос на европейские путешествия, сложность транспортной доступности крымских и сочинских пляжей и постоянно увеличивающийся тренд на путешествия внутри своей страны, который с каждым годом все менее зависит от геополитических и экономических реалий.  

По прогнозам на конец 2023 года турпоток в регион составит порядка  1,7 млн человек, что составит 27%-ный прирост по сравнению с прошлым годом. 

Портрет гостиничного рынка области

На сегодняшний день в области официально  зарегистрировано 329 коллективных средств размещения (КСР), при том средний размер отеля составляет 30 номеров, что свидетельствует о том, что в регионе преобладают малые и мини-отели, и это в целом характерно для балтийского побережья. Также значительную часть рынка оттягивают на себя частные апартаменты – доля гостей области, остановившихся в отелях – всего чуть более половины прибывших -  58% .

Показатель насыщенности гостиничного рынка  составляет 10,4 номера на 1000 жителей, что превышает среднерыночный показатель насыщения: в крупных российских городах он обычно составляет 4-8 номеров. Однако Калининградская область сегодня является скорее курортным регионом,  где показатель насыщенности  составляет обычно 25-35 номеров на 1000 жителей. 

ДИНАМИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ, ТУРИСТСКОГО ПОТОКА И СПРОСА

Загрузка КСР Калининградской области по нашим прогнозам составит по итогам 2023 года 57%, что является достаточно высоким показателем для региона с ярко выраженной сезонностью туристского спроса.

В пиковые даты – периоды длинных государственных праздников, в течение лета  и в  начале осени загрузка качественных средств размещения приближается к 95%, а глубина бронирования составляет несколько месяцев.

Динамика роста предложения

* Прогнозные аналитические данные

Динамика загрузки коллективных средств размещения

Туристы, пребывающие в регион,  увеличили продолжительность своего пребывания на 20% по сравнению с показателями предыдущих лет, однако фактически эти сроки могут достигать и 7 – 10 дней, так как гости отелей могут сменить несколько локаций и точек размещения за время своего пребывания в области. Такая ситуация является одной из характерных особенностей региона. 

Динамика числа размещенных лиц, тыс. чел.


Динамика количества ночевок, тыс. ед. 


Средняя продолжительность пребывания, дней

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА

Средний  тариф КСР Калининградской области по нашим оценкам составит по итогам 2023 года 4314 рублей, что превысит прошлогодний показатель на 7%. Мы считаем,  что это в равной степени обусловлено инфляционным сценарием и реакцией рынка на повышенный спрос. 

Динамика среднего тарифа КСР области, руб. 

Маржинальность операционной прибыли КСР области на протяжении последних лет в целом пребывает на стабильном уровне и колеблется в диапазоне 25%-30%. Сравнение этих показателей со среднерыночными, которые обычно составляют 50%-60%, свидетельствует о невысокой маржинальность калининградских отелей, что объясняется преобладанием КСР с малым номерным фондом и наличием сезонности спроса.

Динамика показателей маржинальности операционной прибыли КСР области

Вместе с тем, мы оцениваем девелоперскую привлекательность региона достаточно высоко, так как в ближайшие годы  туристский поток  будет стабильно расти, а дефицит качественных средств размещения в области очевиден уже сегодня и будет нарастать по мере устаревания существующего номерного фонда. 

Динамика доходов и расходов КСР области, млн. руб.

Источник: Росстат, CORE.XP Аналитика

По нашим оценкам при условии использования действующих кредитных и налоговых льгот для гостиничного девелопмента, срок окупаемости проектов, реализуемых в Калининградской области, может составить 8- 10 лет.