Вакансия в 2015 году может побить кризисные «рекорды» 2009 года

Москва, 4 февраля 2015 года – По данным нового исследования CORE.XP, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, в 2014 году было введено рекордное количество новых офисных площадей с 2009 года. Впервые в истории рынка офисной недвижимости Москвы доля площадей класса А превысила долю класса В, составив 713 000 кв. м и 693 000 кв. м соответственно.

В 2014 году среди значимых событий на офисном рынке Москвы можно отметить следующие тенденции:

• Рекордный объем ввода в эксплуатацию новых офисных площадей с 2009 года, 1,4 млн. кв. м. 
• Более 50% площадей соответствуют классу А: Президент Плаза, ОКО, Стальная Вершина, Аркус 3, Mebe One Khimki Plaza, Красная Роза Морозов Фаза II и Демидов, Водный, Лотос, Comity, Романов Двор III, Dominion Tower, К2 строение А.
• Зона за пределами ТТК традиционно осталась лидером по объему нового офисного строительства (69% от общего объема площадей, введенных в эксплуатацию).
• Объем сделок составил 736 700 кв. м, уменьшение на 31% относительно показателя за 2013 год.
• 73% от общего объема сделок пришлось на помещения класса В, 27% – на помещения класса А.
• 39% от общего объема заключенных сделок пришлось на зону между ТТК и МКАД, в 2013 году – 50%.
• Основной спрос продолжился со стороны российских компаний, 84% от общего объема сделок.
• Офисные блоки до 1 000 кв. м традиционно пользовались наибольшим спросом, 77% от общего количества сделок.
• Значительное увеличение общего объема свободных площадей, с 12% по итогам 2013 года до 16,6% по итогам 2014 года.
• Увеличение объема свободных помещений в сегменте класса В с 11% до 12,8%, в сегменте класса A – с 17% до 28%.
• Уменьшение запрашиваемых ставок аренды на 15-20%, достижимых на 20-30% относительно уровня на начало 2014 года. 
• Требование арендаторов к номинации ставок в рублях, что помимо фактической номинации в рублях может быть выражено через фиксацию верхней границы валютного коридора. Арендодатели, заинтересованные в арендаторах, в большинстве случаев находят удовлетворительное для сторон решение. 
• Наиболее распространенный диапазон для валютного коридора – 45-55 рублей, срок действия которого варьируется от 6 месяцев до 2, иногда 3, лет 
• Совокупный объем сделок, заключенных на рынке в течение 2014 года, составил 736 700 кв. м. (включая новые договоры аренды и покупку помещений под собственное использование, исключая продление текущих договоров аренды и инвестиционные покупки). Данный объем на 31% меньше показателя за 2013 год. Годовое уменьшение объема сделок, в первую очередь, связано со значительным падением спроса во II квартале, когда данный показатель был на 60% меньше среднеквартального объема. Объем сделок за остальные кварталы находились в диапазоне 200 000 – 230 000 кв. м. Объем сделок, заключенный на рынке в течение 2014 года, сопоставим с показателем за 2003 год, 708 000 кв. м. В 2004 году объем сделок увеличился до 850 000 кв. м и с 2005 года ежегодно превышал 1 млн. кв. м. 

Среди крупных сделок, заключенных в децентрализованных объектах, необходимо отметить аренду офисов компаниями Систематика и Oracle в офисном парке Comcity (17 300 кв. м и 6 300 кв. м соответственно), а также аренду офисного блока общей площадью 13 000 кв. м компанией PepsiCo в БЦ Алкон и 3 000 кв. м компанией Saint-Gobain в БЦ Прео 8. Крупные сделки в сегменте класса А, заключенные в децентрализованных объектах, свидетельствуют о продолжающейся тенденции децентрализации и о стремлении компаний к оптимизации затрат на аренду.

По итогам 2014 года объем сделок продажи (для нужд собственного использования) составил 128 500 кв. м (17% от общего объема сделок за 2014 год). В 2013 году данный показатель составил 181 000 кв. м (17% от общего объема сделок за 2013 год).

В 2014 году было заключено две крупных сделки по покупке офисов: компания Мособлгаз приобрела одно строение в комплексе Паллау-РБ (общая площадь – 9 150 кв. м); компания Согаз – офисное здание в Уланском переулке (общая площадь – 16 300 кв. м). Остальная часть пришлась на приобретение небольших офисных помещений, от 50 до 3 000 кв. м. Основной объем сделок по покупке был заключен на офисные помещения в комплексах: Водный, Лотос, Савеловский Сити, G10 бизнес-парк и АЭРО Сити.

В 2014 году могла быть совершена сделка по приобретению Башни Эволюции в Москва-Сити компанией Транснефть, что могло бы увеличить объем сделок на 80 000 кв. м (плюс 10%). Однако данная сделка не была завершена в 2014 году и потенциально может отразиться на увеличении спроса в 2015 году.

В 2015 году к вводу в эксплуатацию заявлен большой объем офисных площадей, сопоставимый с 2014 годом (1,4 млн. кв. м). Доля площадей класса А, по оценке, продолжит доминировать в общем объеме (57%). Данная ситуация на рынке сравнима с периодом 2009 года, когда, несмотря на кризис, был введен большой объем площадей (1,8 млн. кв. м в 2008 году, 1,6 млн. кв. м в 2009 году). Следуя тенденциям предыдущего кризиса, объем нового строительства значительно сократится в 2016-2018 годах (950 000 кв. м было введено в эксплуатацию в 2010 году, 603 800 кв. м в 2011 году, 556 000 кв. м в 2012 году).

По прогнозам CORE.XP, объем заключенных сделок в 2015 году останется на уровне 2014 года, 750 000 - 850 000 кв. м. Однако данные сделки будут состоять преимущественно из переезда компаний из одного здания в другое с целью получения лучших коммерческих условий, а чистое поглощение может стать отрицательным. Большую роль в объеме сделок будет играть готовность текущего собственника предоставить лучшие коммерческие условия, чтобы удержать арендатора.

На фоне большого объема нового офисного строительства и низкого уровня спроса вакансия будет увеличиваться. Объем свободных площадей в сегменте класса А достигнет 29-30%, в сегменте класса В – 14-15%. Количество объектов класса В, предлагающих офисные помещения по ставкам в рублях, будет увеличиваться.

По данным CORE.XP, запрашиваемые ставки аренды продолжат снижение, как минимум, в I полугодии 2015 года. По оценке CORE.XP, ставки аренды в 2015 году могут уменьшиться еще на 10-30% от текущего уровня по следующим причинам: либо в связи с укреплением курса рубля, как следствия снижения рублевого эквивалента арендной платы; либо снижения ставки аренды, номинированной в долларах, что кажется более вероятным в текущих условиях. Согласно прогнозу CORE.XP, максимальное изменение запрашиваемых ставок аренды придется на I полугодие 2015 года, после чего ожидается относительно стабильный период на рынке офисной недвижимости Москвы.

Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CORE.XP в России, комментирует результаты отчета:

«2014 год стал рекордным для рынка офисной недвижимости Москвы. В эксплуатацию был введен большой объем новых офисных площадей, рекордный показатель с 2009 года – 1,4 млн. кв. м, объем сделок оказался рекордно низким, вернувшись к показателю за 2003 год, а ставки аренды на офисные помещения уменьшились на более чем 20% после более двух лет стабильного уровня. В I полугодии 2015 года, по нашей оценке, ставки аренды продолжат уменьшаться. В зависимости от экономической ситуации снижение может составить от 10 до 30%, вакансия достигнет пиковых значений прошлого кризиса, 19-20%. Однако после продолжающегося падения рынка в I полугодии 2015 года мы ожидаем относительно стабильный период на рынке, когда ставки аренды прекратят уменьшаться, а вакансия остановит свой рост».